Le dispositif baptisé Relance logement, ou plus communément appelé dispositif Jeanbrun, vise à relancer l'offre locative en instaurant un nouveau cadre fiscal.
Selon la loi de finances 2026 (article 12 octies), ce dispositif crée un amortissement déductible des revenus fonciers, en contrepartie d'un encadrement des conditions de location. Ce nouveau dispositif montre une modification de la politique fiscale du logement. En effet, il ne repose plus sur une réduction d’impôt directe, mais sur un mécanisme d'amortissement fiscal, favorisant la détention longue en neutralisant l'imposition des revenus locatifs.
Le dispositif s'applique aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, aux constructions réalisées par le contribuable, aux acquisitions de logements ayant fait ou faisant l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf, ou aux acquisitions assorties de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
L’avantage fiscal repose sur la possibilité d’amortir la valeur du logement hors foncier (celui-ci étant évalué forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais) et des travaux, dans la limite de plafonds annuels dépendant de l’affectation locative du bien.
Le dispositif distingue trois catégories de location : intermédiaire, sociale et très sociale. Ces catégories renvoient à des plafonds de loyers et de ressources, différenciés selon le zonage. Ce dernier permet d’ajuster les niveaux de loyers autorisés et les conditions d’accès des locataires en fonction de la tension locale du marché immobilier, afin d’adapter l’incitation fiscale aux besoins du territoire.
L’intégration indirecte du zonage permet d’adapter plus finement l’avantage fiscal aux réalités territoriales. Il s’agit d’un levier important pour orienter l’investissement locatif vers les zones où les besoins en logements sont les plus marqués.
Fonctionnement du dispositif Jeanbrun
Date d'acquisition
Le dispositif s'applique aux acquisitions de logements réalisées depuis le 20 Février 2026 (date de publication de la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026) et jusqu’au 31 décembre 2028.
Location
Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, être loué à un locataire n'appartenant pas au groupe familial du bailleur, être situé dans un bâtiment d'habitation collectif (les maisons individuelles sont donc exclues), respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables par zonage, faire l'objet d'un engagement de location d'une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement de la construction ou des travaux, ou la date d'acquisition du logement si elle est postérieure.
Détention
La mesure est réservée aux pleins propriétaires et exclut les acquisitions démembrées (sous certaines réserves concernant les transmissions au conjoint survivant). Elle est applicable aux détentions directes, ainsi qu'à celles réalisées par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Option fiscale
Le bénéfice du dispositif est subordonné à l’exercice d’une option irrévocable lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement.
Unavantage fiscal fondé sur l'amortissement
Le mécanisme repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers. L'amortissement est calculé sur 80% de la valeur du bien (hors foncier estimé forfaitairement à 20%). Le cas échéant, les travaux éligibles viennent majorer la base amortissable.
Ce dispositif a pour objectif de rendre l’investissement locatif efficace fiscalement et patrimonialement. En effet, l’investisseur peut déduire d’une part un amortissement et d’autre part l’ensemble des charges liées à son investissement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière….) de ses revenus fonciers et ainsi générer un potentiel déficit imputable sur le revenu global. Ainsi l’avantage est immédiat pour les foyers fortement imposés sur leurs loyers ou ayant une imposition élevée grâce au jeu du déficit foncier (imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €).
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux, ou de la date d'acquisition si elle est postérieure.
Un avantage fiscal immédiat mais aussi différé dans le temps
Lors de la revente du logement, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La cession reste toutefois soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec application des abattements pour durée de détention, conduisant à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Les taux d’amortissement sont fixés comme suit :
Logements neufs ou assimilés : 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale.
Logements anciens réhabilités : 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale, 4 % en location très sociale.
Ces amortissements sont plafonnés annuellement au niveau du foyer fiscal : 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts proviennent de locations sociales, 12 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts proviennent de locations très sociales.
L’amortissement constitue ici un levier fiscal structurant. Il permet d’inscrire l’investissement immobilier dans une logique patrimoniale de long terme plutôt que dans une logique d’optimisation fiscale immédiate.
Un dispositif non cumulable
Le dispositif n’est pas cumulable, pour un même logement, avec d’autres régimes d’incitation fiscale immobilière, notamment les dispositifs Pinel, Denormandie, les dispositifs d’investissement Outre-mer ou encore les régimes applicables aux immeubles classés ou assimilés aux monuments historiques.
Pour conclure
Le statut du bailleur privé constitue une évolution structurante des politiques fiscales applicables à l’investissement locatif. En substituant à une logique de réduction d’impôt immédiate un mécanisme d’amortissement étalé dans le temps, le législateur encourage une approche patrimoniale fondée sur la durée de détention et la stabilité de l’offre locative.
En associant incitation fiscale et encadrement des conditions de location, ce dispositif vise à soutenir la production et la rénovation du parc immobilier tout en répondant aux besoins de logement dans les zones où la demande locative demeure soutenue. Il s’inscrit ainsi dans une volonté de rééquilibrage des outils fiscaux au service d’un marché locatif plus durable.
Ce nouveau cadre fiscal traduit une transformation progressive de l’investissement locatif, désormais davantage orienté vers une stratégie patrimoniale de long terme et une contribution durable à l’équilibre du marché immobilier.